جستجو:  
پنجشنبه 8 آبان 1393
جستجو:  
 
 
     پنجشنبه 8 آبان 1393

احداث مسکن(مشارکت مدنی)
روند پرداخت تسهیلات ساخت (مشارکت مدنی)
 
جهت ساخت واحد یا واحدهای مسکونی ، در صورت دارا بودن اوراق ممتاز و یا داشتن حساب‌های صندوق پس‌انداز مسکن، صندوق پس‌انداز ساخت مسکن، پس‌انداز مسکن جوانان و قرض‌الحسنه جاری (با رعایت قوانین و ضوابط تعیین شده در هر حساب)، می توان در قالب عقد مشارکت مدنی از بانک مسکن تسهیلات دریافت نمود.
اشخاص حقیقی و حقوقی (شرکت‌ها و سازمان‌ها)سرمایه نقدی و یا غیر نقدی خود را با هدف سودآوری با سرمایه بانک درمی‌آمیزند و سود این سرمایه طبق قرارداد بین دو طرف تقسیم می‌شود.
سازنده باید برای دریافت این تسهیلات، حساب جاری به نام خود در بانک افتتاح کند و بانک سهم خود را از شراکت (به صورت نقدی) طبق ضوابط و مقررات به این حساب واریز می‌نماید.
باید توجه داشت که در انتهای قرارداد، بانک سهم خود را به شریک فروخته و وی باید برای تسویه نقدی و یا تقسیط سهم‌الشرکه بانک (در صورت موافقت بانک) مراجعه نماید.

فرآیند پرداخت تسهیلات مشارکت مدنی

مرحله اول :

1. پیشنهاد طرح و ارایه مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده توسط متقاضی
2. متقاضی (سازنده) طرح پیشنهادی خود را به بانک ارایه می‌کند، پس از بررسی‌های لازم و تایید طرح توسط بانک و همچنین ارایه مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده توسط سازنده، قرارداد مشارکت مدنی با وی منعقد می‌شود.
3. ضوابط پذیرش اولیه طرح توسط بانک (شرایط ملک)

ملک باید یکی از شرایط ذیل را داشته باشد:
دارای سند مالکیت یا صورت‌مجلس تفکیکی باشد. دارای قرارداد واگذاری سازمان ملی زمین و مسکن باشد. زمین موقوفه دارای قرارداد اجاره باشد. ملک معرفی شده باید مفروز، قابل ارتهان و در محدوده خدمات شهری باشد.
* در صورتی که ملک معرفی شده در محدوده خدمات شهری نباشد، پرداخت تسهیلات با اخذ مجوز از مراجع ذیربط امکان‌پذیر است.
* در انجام مشارکت برای ساخت زمین‌های استیجاری، موجر یا سازمان اوقاف یا متولی دروقف خاص، ضمن اعلام موافقت خود مبنی بر انعقاد قرارداد مشارکت مدنی، باید مالکیت بانک را نسبت به درصد مشخص شده درقرارداد مشارکت مدنی قبول نموده و در صورت تخلف مستاجر از شرایط سند اجاره یا قرارداد مشارکت مدنی، بانک را به عنوان جانشین مستاجر بپذیرد.

شرایط متقاضی(شریک)

متقاضی باید دارای اهلیت قانونی به این شرح باشد:
- ممنوعیتی در تصرف اموال خود نداشته باشد.
- امکانات مالی کافی به منظور انجام تعهد خود و توانایی خرید سهم بانک را به صورت نقد یا اقساط، پس از تکمیل ساختمان طبق قرارداد داشته باشد.

مرحله دوم:

عقد قرارداد

پس از انجام بررسی‌های لازم و تایید طرح توسط بانک و ارایه مدارک مورد نیاز توسط متقاضی به بانک، قرارداد مشارکت مدنی تنظیم و برای در رهن قرار دادن ملک به دفترخانه ارسال می شود.

مرحله سوم:

نحوه عمل در مشارکت مدنی
1. تعیین هزینه کل اجرای طرح با در نظر گرفتن هزینه احداث ساختمان و سایر هزینه‌های قابل قبول (اخذ پروانه، تهیه نقشه و ...)
توجه:
2. هزینه‌های مربوط به اخذ پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی و گواهی عدم خلاف به عهده شریک بوده و در هزینه کل اجرای طرح در نظر گرفته نخواهد شد.
3. تعیین سقف تسهیلات قابل واگذاری بر اساس تعداد واحدها، متراژ زیربنا، 80 درصد هزینه کل اجرای طرح، امتیاز تسهیلاتی متقاضی و ...
4. تعیین درصد سهم‌الشرکه بانک و شریک
5. پرداخت تدریجی سهم‌الشرکه بانک
پرداخت سهم‌الشرکه بانک حداقل در دو مرحله انجام می‌شود. مرحله اول پس از انجام حداقل 20 درصد از پیشرفت فیزیکی ساختمان و بر اساس 80 درصد هزینه‌های انجام شده در پروژه قابل پرداخت است، به شرط آنکه این مبلغ از 50 درصد کل تسهیلات تجاوز نکند.
مراحل بعدی نیز حداکثر معادل 80 درصد هزینه‌های انجام شده در طرح پرداخت می‌شود، این امر نیز مشروط به این است که مبالغ دریافتی در مراحل قبل در پروژه توسط شریک هزینه شده باشد.

نکته:نرخ سود تابع نرخ سود عقود مشارکتی تعیین شده از سوی بانک مرکزی در زمان استفاده از تسهیلات می باشد.

برخی از تعهدات شریک (سازنده)
شریک نمی تواند در دوران مشارکت مدنی بدون موافقت کتبی و قبلی بانک، به دیگران اجازه تصرف مورد مشارکت را به صورت کلی یا جزیی بدهد و یا تحت عناوین اجاره، وکالت و پیش‌فروش برای دیگران ایجاد حق نماید. شریک متعهد است در پایان قرارداد مشارکت، سهم الشرکه بانک را بر اساس قیمت اعلام شده توسط بانک به صورت نقد یا اقساط (درصورت موافقت بانک) خریداری نماید. لازم به ذکر است که حداکثر مبلغ واگذاری اقساطی سهم‌الشرکه بانک برای هر واحد ، باتوجه به دستورالعمل‌های اعتباری بانک تعیین می‌شود. شریک موظف است مبلغ تامین خسارت حوادث غیر مترقبه ( بیمه ) را به بانک پرداخت نماید. این مبلغ بر اساس مدت قرارداد مشارکت مدنی محاسبه می شود . شریک موظف است که کار احداث یا تکمیل واحد یا واحدهای مسکونی را بر طبق نقشه تصویب شده و در مدت تعیین شده در قرارداد انجام دهد. چنانچه براساس گزارش ارزیابی، مورد مشارکت بر اساس نقشه تصویب شده احداث نشده باشد، اخذ گواهی عدم خلاف از شهرداری و ارایه آن به بانک الزامی است. بانک می‌تواند در هر زمان از مورد مشارکت بازدید کند و شریک باید همواره شرایط لازم برای این بازدید را فراهم نماید. شریک باید کارمزد ارزیابی ملک، هزینه حق ثبت و حق‌التحریر قرارداد مشارکت مدنی را پرداخت نماید. چنانچه تسهیلات‌گیرنده در سررسید قرارداد مشارکت نسبت به خرید سهم بانک اقدام ننماید، مبلغ جریمه دیرکرد ناشی از تاخیر از تاریخ سررسید قرارداد تا تسویه سهم بانک از شراکت محاسبه شده و به همراه ارزش سهم‌الشرکه بانک در سررسید از شریک دریافت می‌شود. مبلغ جریمه دیرکرد ناشی از تاخیر با نرخ حداقل نرخ سود مورد انتظار + 6 درصد محاسبه می شود. شریک باید با دریافت هر مرحله از سهم‌الشرکه بانک ، بخشی از مبالغ تعهد شده خود را نیز (درصورت وجود) هزینه نماید. به‌طوری که پس از دریافت آخرین مرحله سهم‌الشرکه بانک و هزینه نمودن آن، ساختمان مورد مشارکت نیز آماده سکونت شود.نکته : در عقود مشارکتی بدهی شریک مشتمل بر اصل و سود دوران انتظار از تاریخ سررسید تا تاریخ تسویه کل آن مشمول جرایم ناشی از تاخیر می گردد.

*- چنانچه شریک در طی مدت مشارکت احتمال کاهش سود ، از سود پیش بینی شده توافقی را پیش بینی نماید ، لازم است مراتب را در طول قرارداد به بانک اطلاع دهد تا بانک نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید.
روند پرداخت تسهیلات ساخت (مشارکت مدنی)
جهت ساخت واحد یا واحدهای مسکونی ، در صورت دارا بودن اوراق ممتاز و یا داشتن حساب‌های صندوق پس‌انداز مسکن، صندوق پس‌انداز ساخت مسکن، پس‌انداز مسکن جوانان و قرض‌الحسنه جاری (با رعایت قوانین و ضوابط تعیین شده در هر حساب)، می توان در قالب عقد مشارکت مدنی از بانک مسکن تسهیلات دریافت نمود.
اشخاص حقیقی و حقوقی (شرکت‌ها و سازمان‌ها)سرمایه نقدی و یا غیر نقدی خود را با هدف سودآوری با سرمایه بانک درمی‌آمیزند و سود این سرمایه طبق قرارداد بین دو طرف تقسیم می‌شود.
سازنده باید برای دریافت این تسهیلات، حساب جاری به نام خود در بانک افتتاح کند و بانک سهم خود را از شراکت (به صورت نقدی) طبق ضوابط و مقررات به این حساب واریز می‌نماید.
باید توجه داشت که در انتهای قرارداد، بانک سهم خود را به شریک فروخته و وی باید برای تسویه نقدی و یا تقسیط سهم‌الشرکه بانک (در صورت موافقت بانک) مراجعه نماید.

فرآیند پرداخت تسهیلات مشارکت مدنی
مرحله اول:
1.   پیشنهاد طرح و ارایه مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده توسط متقاضی
2.   متقاضی (سازنده) طرح پیشنهادی خود را به بانک ارایه می‌کند، پس از بررسی‌های لازم و تایید طرح توسط بانک و همچنین ارایه مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده توسط سازنده، قرارداد مشارکت مدنی با وی منعقد می‌شود.
3.   ضوابط پذیرش اولیه طرح توسط بانک (شرایط ملک)
 
ملک باید یکی از شرایط ذیل را داشته باشد:
  • دارای سند مالکیت یا صورت‌مجلس تفکیکی باشد.
  • دارای قرارداد واگذاری سازمان ملی زمین و مسکن باشد.
  • زمین موقوفه دارای قرارداد اجاره باشد.
  • ملک معرفی شده باید مفروز، قابل ارتهان و در محدوده خدمات شهری باشد.

* در صورتی که ملک معرفی شده در محدوده خدمات شهری نباشد، پرداخت تسهیلات با اخذ مجوز از مراجع ذیربط امکان‌پذیر است.
* در انجام مشارکت برای ساخت زمین‌های استیجاری، موجر یا سازمان اوقاف یا متولی دروقف خاص، ضمن اعلام موافقت خود مبنی بر انعقاد قرارداد مشارکت مدنی، باید مالکیت بانک را نسبت به درصد مشخص شده درقرارداد مشارکت مدنی قبول نموده و در صورت تخلف مستاجر از شرایط سند اجاره یا قرارداد مشارکت مدنی، بانک را به عنوان جانشین مستاجر بپذیرد.
 
شرایط متقاضی(شریک)

متقاضی باید دارای اهلیت قانونی به این شرح باشد:
- ممنوعیتی در تصرف اموال خود نداشته باشد.
- امکانات مالی کافی به منظور انجام تعهد خود و توانایی خرید سهم بانک را به صورت نقد یا اقساط، پس از تکمیل ساختمان طبق قرارداد داشته باشد.

مرحله دوم:
عقد قرارداد
پس از انجام بررسی‌های لازم و تایید طرح توسط بانک و ارایه مدارک مورد نیاز توسط متقاضی به بانک، قرارداد مشارکت مدنی تنظیم و برای در رهن قرار دادن ملک به دفترخانه ارسال می شود.
مرحله سوم:
نحوه عمل در مشارکت مدنی
1. تعیین هزینه کل اجرای طرح با در نظر گرفتن هزینه احداث ساختمان و سایر هزینه‌های قابل قبول (اخذ پروانه، تهیه نقشه و ...)
توجه:
2. هزینه‌های مربوط به اخذ پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی و گواهی عدم خلاف به عهده شریک بوده و در هزینه کل اجرای طرح در نظر گرفته نخواهد شد.
3. تعیین سقف تسهیلات قابل واگذاری بر اساس تعداد واحدها، متراژ زیربنا، 80 درصد هزینه کل اجرای طرح، امتیاز تسهیلاتی متقاضی و ... 
4. تعیین درصد سهم‌الشرکه بانک و شریک
5. پرداخت تدریجی سهم‌الشرکه بانک
پرداخت سهم‌الشرکه بانک حداقل در دو مرحله انجام می‌شود. مرحله اول پس از انجام حداقل 20 درصد از پیشرفت فیزیکی ساختمان و بر اساس 80 درصد هزینه‌های انجام شده در پروژه قابل پرداخت است، به شرط آنکه این مبلغ از 50 درصد کل تسهیلات تجاوز نکند.
مراحل بعدی نیز حداکثر معادل 80 درصد هزینه‌های انجام شده در طرح پرداخت می‌شود، این امر نیز مشروط به این است که مبالغ دریافتی در مراحل قبل در پروژه توسط شریک هزینه شده باشد.

نکته:نرخ سود تابع نرخ سود عقود مشارکتی تعیین شده از سوی بانک مرکزی در زمان استفاده از تسهیلات می باشد.

برخی از تعهدات شریک (سازنده)


  •  شریک نمی تواند در دوران مشارکت مدنی بدون موافقت کتبی و قبلی بانک، به دیگران اجازه تصرف مورد مشارکت را به صورت کلی یا جزیی بدهد و یا تحت عناوین اجاره، وکالت و پیش‌فروش برای دیگران ایجاد حق نماید.
  •  شریک متعهد است در پایان قرارداد مشارکت، سهم الشرکه بانک را بر اساس قیمت اعلام شده توسط بانک به صورت نقد یا اقساط (درصورت موافقت بانک) خریداری نماید.
  • لازم به ذکر است که حداکثر مبلغ واگذاری اقساطی سهم‌الشرکه بانک برای هر واحد، باتوجه به دستورالعمل‌های اعتباری بانک تعیین می‌شود.
  •  شریک موظف است مبلغ تامین خسارت آتش سوزی را به بانک پرداخت نماید. این مبلغ بر اساس مدت قرارداد مشارکت مدنی محاسبه می شود.
  •  شریک موظف است که کار احداث یا تکمیل واحد یا واحدهای مسکونی را بر طبق نقشه تصویب شده و در مدت تعیین شده در قرارداد انجام دهد. چنانچه براساس گزارش ارزیابی، مورد مشارکت بر اساس نقشه تصویب شده احداث نشده باشد، اخذ گواهی عدم خلاف از شهرداری و ارایه آن به بانک الزامی است.
  •  بانک می‌تواند در هر زمان از مورد مشارکت بازدید کند و شریک باید همواره شرایط لازم برای این بازدید را فراهم نماید.
  •  شریک باید کارمزد ارزیابی ملک، هزینه حق ثبت و حق‌التحریر قرارداد مشارکت مدنی را پرداخت نماید.
  •  چنانچه تسهیلات‌گیرنده در سررسید قرارداد مشارکت نسبت به خرید سهم بانک اقدام ننماید، مبلغ جریمه دیرکرد ناشی از تاخیر از تاریخ سررسید قرارداد تا تسویه سهم بانک از شراکت محاسبه شده و به همراه ارزش سهم‌الشرکه بانک در سررسید از شریک دریافت می‌شود. مبلغ جریمه دیرکرد ناشی از تاخیر با نرخ حداقل نرخ سود مورد انتظار + 6 درصد محاسبه می شود.
  •  شریک باید با دریافت هر مرحله از سهم‌الشرکه بانک، بخشی از مبالغ تعهد شده خود را نیز (درصورت وجود) هزینه نماید. به‌طوری که پس از دریافت آخرین مرحله سهم‌الشرکه بانک و هزینه نمودن آن، ساختمان مورد مشارکت نیز آماده سکونت شود.
  • نکته: در عقود مشارکتی بدهی شریک مشتمل بر اصل و سود دوران انتظار از تاریخ سررسید تا تاریخ تسویه کل آن مشمول جرایم ناشی از تاخیر می گردد. 

    *چنانچه شریک در طی مدت مشارکت احتمال کاهش سود ، از سود پیش بینی شده توافقی را پیش بینی نماید ، لازم است مراتب را در طول قرارداد به بانک اطلاع دهد تا بانک نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید.
تاریخ آخرین به روزرسانی : 1393/07/08