جستجو:  
جمعه 11 تير 1395
 
 
     جمعه 11 تير 1395

 
مشارکت مدنی
روند پرداخت تسهیلات ساخت (مشارکت مدنی)
 
جهت ساخت واحد یا واحدهای مسکونی ، در صورت دارا بودن اوراق گواهی حق تقدم و یا داشتن حساب‌های صندوق پس‌انداز مسکن، صندوق پس‌انداز ساخت مسکن، پس‌انداز مسکن جوانان و قرض‌الحسنه جاری (با رعایت قوانین و ضوابط تعیین شده در هر حساب)، می توان در قالب عقد مشارکت مدنی از بانک مسکن تسهیلات دریافت نمود.
اشخاص حقیقی و حقوقی (شرکت‌ها و سازمان‌ها)سرمایه نقدی و یا غیر نقدی خود را با هدف سودآوری با سرمایه بانک در می آمیزند و سود این سرمایه طبق قرارداد بین دو طرف تقسیم می‌شود.
سازنده باید برای دریافت این تسهیلات، حساب جاری به نام خود در بانک افتتاح کند و بانک سهم خود را از شراکت (به صورت نقدی) طبق ضوابط و مقررات به این حساب واریز می‌نماید.
باید توجه داشت که در انتهای قرارداد، بانک سهم خود را به شریک فروخته و وی باید برای تسویه نقدی و یا تقسیط سهم‌الشرکه بانک (در صورت موافقت بانک) مراجعه نماید.

فرآیند پرداخت تسهیلات مشارکت مدنی
 
مرحله اول :
1. پیشنهاد طرح و ارایه مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده توسط متقاضی
2. متقاضی (سازنده) طرح پیشنهادی خود را به بانک ارایه می‌کند، پس از بررسی‌های لازم و تایید طرح توسط بانک و همچنین ارایه مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده توسط سازنده، قرارداد مشارکت مدنی با وی منعقد می‌شود.
3. ضوابط پذیرش اولیه طرح توسط بانک (شرایط ملک)
 
ملک باید یکی از شرایط ذیل را داشته باشد:
• دارای سند مالکیت یا صورت‌مجلس تفکیکی باشد.
• دارای قرارداد واگذاری سازمان ملی زمین و مسکن باشد.
• زمین موقوفه دارای قرارداد اجاره باشد.
• ملک معرفی شده باید مفروز، قابل ارتهان و در محدوده خدمات شهری باشد.

* در صورتی که ملک معرفی شده در محدوده خدمات شهری نباشد، پرداخت تسهیلات با اخذ مجوز از مراجع ذیربط امکان‌پذیر است.
* در انجام مشارکت برای ساخت زمین‌های استیجاری، موجر یا سازمان اوقاف یا متولی دروقف خاص، ضمن اعلام موافقت خود مبنی بر انعقاد قرارداد مشارکت مدنی، باید مالکیت بانک را نسبت به درصد مشخص شده درقرارداد مشارکت مدنی قبول نموده و در صورت تخلف مستاجر از شرایط سند اجاره یا قرارداد مشارکت مدنی، بانک را به عنوان جانشین مستاجر بپذیرد.
 
شرایط متقاضی(شریک)

متقاضی باید دارای اهلیت قانونی به این شرح باشد:
- ممنوعیتی در تصرف اموال خود نداشته باشد.
- امکانات مالی کافی به منظور انجام تعهد خود و توانایی خرید سهم بانک را به صورت نقد یا اقساط، پس از تکمیل ساختمان طبق قرارداد داشته باشد.

مرحله دوم:
عقد قرارداد
پس از انجام بررسی‌های لازم و تایید طرح توسط بانک و ارایه مدارک مورد نیاز توسط متقاضی به بانک، قرارداد مشارکت مدنی تنظیم و برای در رهن قرار دادن ملک به دفترخانه ارسال می شود.

مرحله سوم:
نحوه عمل در مشارکت مدنی
1. تعیین هزینه کل اجرای طرح با در نظر گرفتن هزینه احداث ساختمان و سایر هزینه‌های قابل قبول (اخذ پروانه، تهیه نقشه و ...) انجام می پذیرد.
2. هزینه‌های مربوط به اخذ پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی و گواهی عدم خلاف به عهده شریک بوده و در هزینه کل اجرای طرح در نظر گرفته نخواهد شد.
3. تعیین سقف تسهیلات قابل واگذاری بر اساس تعداد واحدها، متراژ زیربنا، 80 درصد هزینه کل اجرای طرح، امتیاز تسهیلاتی متقاضی و ... صورت می پذیرد.
4. تعیین درصد سهم‌الشرکه بانک و شریک
5. پرداخت تدریجی سهم‌الشرکه بانک
پرداخت سهم‌الشرکه بانک حداقل در دو مرحله انجام می‌شود. مرحله اول پس از انجام حداقل 20 درصد از پیشرفت فیزیکی ساختمان و بر اساس 80 درصد هزینه‌های انجام شده در پروژه قابل پرداخت است، به شرط آنکه این مبلغ از 50 درصد کل تسهیلات تجاوز نکند.
مراحل بعدی نیز حداکثر معادل 80 درصد هزینه‌های انجام شده در طرح پرداخت می‌شود، این امر نیز مشروط به این است که مبالغ دریافتی در مراحل قبل در پروژه توسط شریک هزینه شده باشد.

نکته: نرخ سود تابع نرخ سود عقود مشارکتی تعیین شده از سوی بانک مرکزی در زمان استفاده از تسهیلات می باشد.

برخی از تعهدات شریک (سازنده)
• شریک نمی تواند در دوران مشارکت مدنی بدون موافقت کتبی و قبلی بانک، به دیگران اجازه تصرف مورد مشارکت را به صورت کلی یا جزیی بدهد و یا تحت عناوین اجاره، وکالت و پیش‌فروش برای دیگران ایجاد حق نماید.
• شریک متعهد است در پایان قرارداد مشارکت، سهم الشرکه بانک را بر اساس قیمت اعلام شده توسط بانک به صورت نقد یا اقساط (درصورت موافقت بانک) خریداری نماید.
• لازم به ذکر است که حداکثر مبلغ واگذاری اقساطی سهم‌الشرکه بانک برای هر واحد ، با توجه به دستورالعمل‌های اعتباری بانک تعیین می‌شود.
• شریک موظف است مبلغ تامین خسارت حوادث غیر مترقبه ( بیمه ) را به بانک پرداخت نماید. این مبلغ بر اساس مدت قرارداد مشارکت مدنی محاسبه می شود .
• شریک موظف است که کار احداث یا تکمیل واحد یا واحدهای مسکونی را بر طبق نقشه تصویب شده و در مدت تعیین شده در قرارداد انجام دهد. چنانچه براساس گزارش ارزیابی، مورد مشارکت بر اساس نقشه تصویب شده احداث نشده باشد، اخذ گواهی عدم خلاف از شهرداری و ارایه آن به بانک الزامی است.
• بانک می‌تواند در هر زمان از مورد مشارکت بازدید کند و شریک باید همواره شرایط لازم برای این بازدید را فراهم نماید.
• شریک باید کارمزد ارزیابی ملک، هزینه حق ثبت و حق‌التحریر قرارداد مشارکت مدنی را پرداخت نماید.
• چنانچه تسهیلات‌گیرنده در سررسید قرارداد مشارکت نسبت به خرید سهم بانک اقدام ننماید، مبلغ جریمه دیرکرد ناشی از تاخیر از تاریخ سررسید قرارداد تا تسویه سهم بانک از شراکت محاسبه شده و به همراه ارزش سهم‌الشرکه بانک در سررسید از شریک دریافت می‌شود. مبلغ جریمه دیرکرد ناشی از تاخیر با نرخ حداقل نرخ سود مورد انتظار + 6 درصد محاسبه می شود.
• شریک باید با دریافت هر مرحله از سهم‌الشرکه بانک ، بخشی از مبالغ تعهد شده خود را نیز (درصورت وجود) هزینه نماید. به طوری که پس از دریافت آخرین مرحله سهم‌الشرکه بانک و هزینه نمودن آن، ساختمان مورد مشارکت نیز آماده سکونت شود.
 
• نکته : در عقود مشارکتی بدهی شریک مشتمل بر اصل و سود دوران انتظار از تاریخ سررسید تا تاریخ تسویه کل آن مشمول جرایم ناشی از تاخیر می گردد.

*- چنانچه شریک در طی مدت مشارکت احتمال کاهش سود ، از سود پیش بینی شده توافقی را پیش بینی نماید ، لازم است مراتب را در طول قرارداد به بانک اطلاع دهد تا بانک نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید.
تاریخ آخرین به روزرسانی : 1394/06/10
 
مدارک مورد نياز برای تشکيل پرونده

 مدارک مورد نیاز "اشخاص حقیقی"

 اصل و تصویر تمام صفحات اسناد مالکیت ملک
اصل و تصویر کلیه مجوزهای ساختمانی مربوطه اعم از پروانه ساختمانی و گواهی عدم خلاف معتبر
اصل و تصویر بنچاق (در صورت لزوم با تشخیص شعبه)
اصل و تصویر کارت ملی و شناسنامه مالک/ مالکین و ذینفعان واحد (تمام صفحات)
اصل و تصاویر مربوط به مدارک پرداخت هزینه های قابل قبول (عوارض شهرداری و انشعابات)
اصل و تصویر نقشه های معماری مورد تایید شهرداری مربوطه (ممهور به مهر شهرداری)
نقشه سازه مربوطه( در خصوص پروژه های بیش از یک واحد)
قرارداد آسانسور یا اخذ تعهد جهت ارائه آن درصورت وجود آسانسور
اصل و تصویر وکالتنامه (در تسهیلات مشارکت مدنی اعطایی از محل حساب صندوق پس انداز ساخت ، وکیل صرفا می بایست از بستگان درجه یک باشد)
اصل و تصویر کارت ملی و شناسنامه وکیل (تمام صفحات)
فرم درخواست تکمیل و امضاء شده
 

  مدارک مورد نیاز "اشخاص حقوقی"

اصل و تصویراساسنامه ( انجام عملیات احداث در موضوع فعالیت شرکت می بایستی درج شده، همچنین به موجب اساسنامه ، شرکت امکان بهره مندی از تسهیلات را داشته باشد ) ضمناًٌ در مورد شرکت های غیرسهامی ارائه شرکتنامه نیز الزامی می باشد.
اصل و تصویرآگهی تاسیس ثبتی شرکت (حداقل مدت زمان فعالیت شرکت از تاریخ ثبت می بایست حداقل یکسال تمام باشد)
اصل و تصویرآگهی تغییرات ثبتی شرکت
ارائه کد اقتصادی و شناسه ملی شرکت
اصل و تصویرتمام صفحات شناسنامه و کارت ملی اعضای هیأت مدیره ، مدیر عامل ، صاحبان امضاء شرکت و ذینفعان واحد
فرم درخواست تکمیل و امضاء شده
اصل و تصویرتمام صفحات اسناد مالکیت و بنچاق
اصل و تصویر کلیه مجوزهای ساختمانی مربوطه اعم از پروانه ساختمانی و گواهی عدم خلاف معتبر
اصل و تصویر بنچاق (در صورت لزوم و تشخیص شعبه)
تصاویر مربوط به هزینه های قابل قبول (عوارض شهرداری و انشعابات)
اصل و تصویر نقشه های معماری مورد تایید شهرداری مربوطه (ممهور به مهر شهرداری)
نقشه سازه مربوطه( در خصوص پروژه های بیش از یک واحد)
قرارداد آسانسور یا اخذ تعهد جهت ارائه آن درصورت وجود آسانسور
اظهارنامه مالیاتی و صورت های مالی حسابرسی شده توسط حسابرسان عضو جامعه حسابداران رسمی کشور مربوط به 3 سال اخیر شرکت (با عنایت به آخرین صورت های مالی ، نسبت مالکانه شرکت در حال حاضر حداقل می بایست به میزان 25% باشد. به عبارت دیگر حداقل 25% دارایی های شرکت از محل حقوق صاحبان سهام تامین شده باشد)
لیست اعضاء ممهور به مهر اداره کل تعاون(در خصوص شرکت های تعاونی مسکن)
ارائه صورتجلسه مجمع عادی / فوق العاده شرکت های تعاونی ویا صورتجلسه هیات مدیره مبنی بر موافقت با دریافت تسهیلات
 
به منظور ایجاد رونق در ساخت و ساز واحدهای مسکونی، بانک مسکن جهت ساخت و تکمیل واحدهای مسکونی اقدام به اعطای تسهیلات می نماید که اهم مدارک مورد نیاز و ضوابط اولیه آن در اینجا به آن اشاره گردیده است. شایان ذکر است موارد یاد شده ، ضوابط کلی بانک بوده که جهت استحضار متقاضی اعلام گردیده است.

ضوابط:
- عدم وجود سابقه چک برگشتی و بدهی سررسید شده در سیستم بانکی
- تحویل مدارک فوق صرفاً به منظور بررسی اولیه درخواست
- حداقل پیشرفت فیزیکی 20 %و بالاتر پروژه جهت بررسی پرونده تسهیلاتی
*شایان ذکر است تسهیلات تخصیصی در چند مرحله و متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه در وجه تسهیلات گیرنده پرداخت می گردد.
 
 
 
فلوچارت